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家を買いたい

失敗しない家探し!

理想のマイホームを手に入れるために必ず知っておきたい14のポイント


buyマイホームの購入、または持ち家の買い替えを考えておられる方、夢がふくらむ一方で、いったいどこから始めればいいのか分からなかったり、なかなか理想のおうちを見つけることが出来ずに、いつの間にか数年経ってしまった、という話もよく聞きます。「やっと買いたいおうちが見つかったのに、住宅ローンの審査がおりなかった」、「気に入った家の売り出し情報を見逃して、気づいたときには売れてしまっていた」。そんな失敗をしないために、おうち探しの前に必ず知っておきたい14のステップをご紹介します。

予算を知る:住宅ローンの事前審査をする

実際に物件を探し始める前にまず知っておきたいのが、いったい自分はいくらぐらいの物件を買えるのか、ということ。そのためにはまずは、準備できる頭金の額と、融資を受けられる住宅ローンの額を調べましょう。住宅ローンの事前審査とは、ローン融資先の金融機関が、現在のあなたの属性状況に基づき、融資可能な額を仮保証するもので、借り入れ可能額と、一定期間内の利率を保証する証明書が発行されます。

★住宅ローンアドバイザーに相談しよう★

住宅ローンアドバイザーとは、複数の金融機関のさまざまな種類の住宅ローンの知識を持つ、いわば「住宅ローンの専門家」です。個々のお客様のライフプランと資産状況に基き、一番お得なプランを選んでアドバイスをしてくれます。

マーケットを知る

予算が分かったら、実際にその価格でどのような物件が買えるのか、を調べてみましょう。一番手っ取り早い方法は、インターネット。不動産流通機構(レインズ)によって共有されている物件情報は以下のウェブサイトでご覧になれます。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会によって運営されているハトマークサイト
公益財団法人不動産流通推進センターによって運営されている不動産ジャパン
または有名なポータルサイト(スーモ・ホームズ・アットホーム)などの住宅物件総合情報サイトです。

不動産会社を選ぶと同時に相性の良い担当者(宅地建物取引士)と出会う

ベストな物件探しの秘訣は、よい担当者(宅地建物取引士)との連携です。日本では、不動産流通機構によって物件情報が共有されているため、どの不動産会社に頼んでも情報量に差はありません。そのため、実際には、どの個人担当者(宅地建物取引士)に頼みたいか、がポイントになります。相性の良さ、サービスの質、信頼性、どれだけ柔軟な対応をしてくれるかどうか、などを基準に、あなたがこの人なら頼みたいと思える担当者(宅地建物取引士)を選びたいですね。また、不動産会社への報酬は、当社の場合は独自の報酬システムを採用しているため、あなたはすべてのサービスをお手頃な料金システムで受けることができます。

★宅地建物取引士とは★

宅地建物取引士とは、あなたの不動産売買をお手伝いする「不動産取引のプロ」です。最新のマーケット情報と不動産取引に必要な知識と経験を活かし、取引上で起こりうるトラブルからお客様を守ります。安全でスムーズな取引をお手伝いするのが宅地建物取引士の最大の任務です。宅地建物取引士という称号は、国家試験をクリアし、試験を実施した都道府県知事の資格登録を受け、かつ、当該知事の発行する宅地建物取引士証の交付を受けた者のみに与えられます。

どんな物件が欲しいのか具体的にしていく

エージェントと相談しながら、欲しい物件の条件をあなたの理想のライフスタイルに合わせて具体的にしていきます。エリア(学区)、建物の種類(戸建て・マンション・タウンハウスetc)、ベッドルームの数、間取り、その他特別な仕様などの希望を絞り込みます。

物件の見学をする

実際に、希望条件に合った物件を見学します。

★現地ご案内★

お客様に2~3時間まとめてお時間を頂き、条件に合った物件案内を行います。お客様に不都合がない限り、私が車を運転し、お客様にはドライブ気分を楽しんでもらいながら、各物件を回ります。1日に回る物件数は大体3~4物件程度。それ以上見ると、お客様もどれがどんなのだったか覚えられず、混乱してしまうからです。

購入申し込みをする

買いたい物件が見つかったら、担当者(宅地建物取引士)があなたの代理役として、購入申し込みを書くお手伝いをします。

【購入申込書面の主な項目】
・購入希望価格
・手付金の額
・手付金の支払い時期
・売買取引完了日と引渡し日
・申込書の有効期限

担当者をとおして売り主と交渉する

【売り主の3つの選択肢】

①受諾:

購入申込書の内容に合意→契約が成立

②拒否:

購入申込書の内容を拒否→契約は不成立

③修正申し込み:

申込書の内容(価格・引渡し日など)を修正し、再度、売主側からあなたに申し入れがきます。これにより、最初のあなたの申込書は法的に無効になります。再提示を受けた場合、あなたも同様に、①受諾、②拒否、③再提示という3つの選択肢を持ちます。

★妥協しない交渉スタイル★

誰もが、少しでも安く、少しでも良い条件で物件を手にいれたいと思っています。お客様の立場になり、ベストな結果を求めて妥協を許さず交渉するのが私のスタイルです。再提示を繰り返し、合意に至るプロセスは、まさに「相手の心理を読みとる駆け引き」です。強引すぎても気弱すぎてもダメです。主張する部分は主張し、有利な条件を勝ち取るために譲れる部分は譲る。スピードが必要なときは素早く、相手をじらしたいときは時間をじっくりかけて交渉します。長年にわたって磨き上げた交渉力をフルに活用します。

条件付き契約が成立する

売り主かあなたかのどちらかが、申し込みまたは、再提示を受諾した時点で契約が成立となります。通常の取引では、「物件検査(インスペクション)で重大な欠陥がないことを確認する」、「住宅ローン○○万円を○%で受けることが出来る」、などの「条件付き」での契約の成立が主流です。

手付金を支払う

無条件の契約が成立した時点で、手付金を払います。一般的な手付金の額は購入価格の5~10%です。

条件をクリアする

条件付きの契約の場合、条件を付けた方は、決まった期間(1ヶ月)内に条件をクリアしなければなりません。すべての条件が期日までにクリアできた場合、契約は「条件付き」契約から「無条件」契約となり、法的により効力の強い契約となります。具体的には、住宅ローンの本申請、物件検査(インスペクション)、物件の所有権の調査、などです。

★総合力で円滑な取引を!★

条件をクリアしなければいけない期間は1ヶ月が主流です。そのため、各分野の専門家との連携がとても大切になります。たとえば、物件検査士、銀行などの金融機関、マンションなどの物件の場合は管理会社などです。

司法書士を選ぶ

不動産購入の決済と登記手続きを依頼する司法書士を選びます。私の方から不動産取引分野の経験が豊富な司法書士をご紹介させていただくこともできます。

不動産の所有権が移る

手付金の支払いから所有権移転までは最短で2週間、平均的には1~2ヶ月ほどです。その間に、住宅ローンの本申込み手続き、引越しの予約、火災保険会社の選定などの書類手続きを済ませます。取引が完了する所有権移転日にあなたが選んだ司法書士によって、登記上の所有権の変更手続きが行われます。

残りの購入価格(全額-手付金)を支払う

司法書士が双方の必要書類を確認し、双方署名捺印後、残りの購入価格を支払います。このとき支払う金額は通常、購入価格から手付金を差し引いた額に、諸費用を加算した合計額になります。

★「必要総額確認シート」の提供★

購入価格だけを頭に入れておくと、実際に取引が完了する直前の支払い総額を知ってビックリしてしまうお客様もいます。不動産の購入には、さまざまな費用がかかりますので、あらかじめ申込書を書く時点で、「○○○万円の家を買った場合、実際の最終支払い総額は約○○○万円になる」、という内容をまとめた、お見積書をご提供致します。あらかじめ最終の支払い総額を知っておけば、不要な思い違いが防げて安心です。

物件の引渡し/取引完了

このときの物件の状態が、契約内容に反した点がなければ、そのまま鍵の引渡しが行われ、売主からあなたに占有権がうつります。

★安心のアフターケア★

取引が完了したら「ハイさようなら」だと本当に困りますよね。実際に入居してみてから気づく疑問点や問題点もあるかもしれません。特に初めてマイホームを購入される方は、固定資産税や家のメンテナンスに詳しくない方もいると思います。私にとって、一度関わらせていただいたお客様は一生のお客様です。お客様にとってベストな結果をもたらせるよう、一生忠誠を尽くす心構えです。どんなご質問やご要望にも即対応させていただきますので、安心していつでもご連絡ください。

【購入にかかる主な諸費用】
不動産取得税 大阪府の不動産を取得した場合

法的手続き料(司法書士)

固定資産税(購入日が7/2~12/31の場合)
毎年4月1日を起算日として、不動産の引渡し日~翌年の3/31分を日割り計算して売主に支払います。
例:固定資産税が100,000円の物件を9/1に購入した場合
(100,000÷365)×(365-153)=58,082円

火災保険料
物件の築年数・広さ・状態などによって保険料は異なる

住宅検査料(インスペクション) 50,000円-60,000円
物件の築年数・広さ・状態などによって検査料は異なる

管理費・修繕積立金の日割分と初月分
マンションの場合、毎月建物や共用施設の管理費を支払います。

住宅ローンに関する費用

銀行に支払う手数料・保証会社に支払う保証料と収入印紙代

契約書に貼付する収入印紙代

売却成立時に不動産会社に支払う手数料
目安は、売却価格の3%+6万円+消費税8%
たとえば30,000,000円で購入した場合、(30,000,000円×3%+60,000円)+(960,000円×8%)=1,036,800円になります。(当社の手数料は独自のシステムを取り入れていますので、1,036,800円÷2=518,400円、半額もしくは最大無料になります。)

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