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家を売りたい

物件を売る前に!これさえ読めば理解できる、不動産を売るための14のポイント


sell-2不動産を売る時って、「ご近所の人に色々と詮索されそうだな」「大変そうだな」「何からはじめていいか分からない」。そんなイメージを持っていませんか?ご心配はいりません、正しい手順を知れば、案外簡単に、ストレス知らずに売れるんです。まずは、この14のポイントを理解し、「お問い合わせフォーム」からお気軽にご連絡ください。無料で、物件の査定と質問回答を致します。

不動産会社を選ぶ

日本では、国土交通大臣指定の情報センターである不動産流通機構(レインズ)によって物件情報が共有されているため、どの不動産会社に頼んでも情報量に差はありません。そのため、実際には、どんな担当者(宅地建物取引士)に頼みたいか、がポイントになります。相性の良さ、ネットワークの大きさ、サービスの質、信頼性、どれだけ柔軟で迅速な対応をしてくれるかどうか、などを基準に、あなたがこの人なら頼みたいと思える担当者(宅地建物取引士)を選びます。

★宅地建物取引士とは★

宅地建物取引士とは、あなたの不動産売買をお手伝いする「不動産取引のプロ」です。最新のマーケット情報と不動産取引に必要な知識と経験を活かし、取引上で起こりうるトラブルからお客様を守ります。安全でスムーズな取引をお手伝いするのが宅地建物取引士の最大の任務です。宅地建物取引士という称号は、国家試験をクリアし、試験を実施した都道府県知事の資格登録を受け、かつ、当該知事の発行する宅地建物取引士証の交付を受けた者のみに与えられます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

あなたが選んだ不動産会社の担当者(宅地建物取引士)に買い手を探す権限が与えられ、担当者(宅地建物取引士)の所属する不動産会社の名前のもと、あなたの物件を売り出すことになります。

販売価格を決める

担当者(宅地建物取引士)がマーケット情報を元に販売価格を提案します。それに加え、いつまでに売りたいのか、など、あなたの個人的な状況も合わせて、最終的な販売価格を決めます。

★査定方法★

現在のマーケットにおける物件価値を決める際には、さまざまな要素を組み合わせて総合的に判断します。主な要素は、類似物件の直近の売却価格、競合物件の現在の販売価格、エリアの特性、物件の長所(販売ポイント)・短所、などです。お客様のために、売却価格を最大に引き上げるのが私の仕事ですが、マーケットの相場からあまりにかけ離れた価格設定をしてしまうと、販売に相当の時間がかかってしまうか、まったく売れない恐れさえあります。目標の売却価格を最大化しながら、需要と供給のバランスに基いた価格をご提案させていただきます。

★販売前の準備と、こだわりのアドバイスで、最大限の価値アップを狙えます。

売り出しスタート

売り出し開始とともに、不動産流通機構(レインズ)によってあなたの物件情報が日本中の不動産会社に公開されます。また、2~3日後には、一般の人もアクセスできる総合不動産情報ウェブサイト(スーモ、ホームズ、アットホームなど)にも情報がアップされます。

買い手を探す:広告(マーケティング)活動

売却をご依頼いただいた不動産物件情報を、すぐに不動産流通機構(レインズ)に登録して自社販売活動と他社販売活動を同時に開始します。

当社は「囲い込み」といった不透明な取引を行わず、売主から依頼された物件を「レインズ」に登録して、そのネットワークの中から問い合わせのあった内容を全て売主に報告し、売主の意向に沿って取引を行います。
自らが直接買い手を探すという営業活動は積極的に行わず、あくまでも売主サイドに立ったエージェントとして売主の利益の最大化に努めます。
○○リハウス、○○住宅販売、○○21などからの物件に対する問い合わせにも積極的に回答し、広告掲載を促します。だから、不動産やマンションのより高く早い売却を目指すことができます。

外観写真+室内写真を撮影し、 間取図と区画図を綺麗に作成して販売図面をレインズへ登録
個別見学の受け入れ (見学の要請に100%応対、接客致します)

購入希望者から、購入申し込みを受ける

【購入申込書面の主な項目】
購入希望価格
手付金の額
手付金の支払い時期と支払い方法
売買取引完了日と引渡し日
購入申込書の有効期限

宅地建物取引士をとおして買い手と交渉する

【購入申し込み書を受けたときの3つの選択肢】

①受諾:

申し込み内容に合意→契約が成立

②拒否:

申し込み内容を拒否→契約は不成立

③修正申し込み: ←最も一般的

買い手からの申し込み内容(価格・引渡し日など)を修正し、再度買い手側に申し込みを返します。これにより、最初に買い手から受けた購入申込書は法的に無効になります。条件修正の申し込みを受けた買い手側も、あなたと同様に①受諾、②拒否、③条件修正の申し込みという3つの選択肢を持ちます。

★妥協しない交渉スタイル★ 誰もが、少しでも高く、少しでも有利な条件で売りたいと思っています。お客様の立場になり、ベストな結果を求めて妥協を許さず交渉するのが私のスタイルです。条件修正の申し込みを繰り返し、合意に至るプロセスは、まさに「相手の心理を読みとる駆け引き」です。強引すぎても気弱すぎてもダメです。主 張する部分は主張し、有利な条件を勝ち取るために譲れる部分は譲る。スピードが必要なときは素早く、相手をじらしたいときは時間をじっくりかけて交渉しま す。長年にわたって磨き上げた交渉力をフルに活用します。

契約が成立する

買い手かあなたかのどちらかが、購入申込書または、修正申込書の受諾をした時点で契約が成立となります。最近の取引では、物件検査(インスペクション)で重大な欠陥がないことを確認する事が増えています。あと「住宅ローンを○○万円、○○%の利率で組むことが出来る」、などの「条件付き」での契約の成立が主流です。このときまでに、物件の状態を担当者と一緒にチェックしておくことを忘れないようにします。

買い手が手付金を支払う

契約が成立した時点で、買い手が手付金を払います。一般的な手付金の額は購入価格の5~10%です。

条件をクリアする(本契約に入る)

条件付きの契約の場合、条件を付けた方は、決まった期間(通常1ヶ月)内に条件をクリアしなければなりません。すべての条件が期日までにクリアできた時点で、「条件付き」契約が「無条件」契約となり、法的により効力の強い契約となります。

司法書士を選ぶ

登記手続き等の法的業務を依頼する司法書士を選びます。

不動産の所有権が買い手にうつる

あなたが選んだ司法書士によって、登記上の所有権の変更手続きが行われます。私の方から不動産取引分野の経験が豊富な司法書士をご紹介させていただくこともできます。

売却金が支払われる

司法書士が双方の必要書類を確認し、双方署名捺印後、売却金が支払われます。このとき受け取る金額は、通常、売却価格から諸費用を差し引いた残額になります。

★「精算シート」のご提供★

合意した売却価格だけを頭に入れておくと、実際に取引が完了する直前に受け取り総額を知ってビックリしてしまうお客様もいます。不動産の売却には、いくつかの諸費用が かかりますので、あらかじめ物件を売り出す時点で「○○万円で売れた場合、実際の最終受け取り総額は約○○万円になる」、という内容をまとめた 精算シートをご提供致します。あらかじめ最終の受け取り総額を知っておけば、不要な思い違いが防げて安心です。

物件の引渡し:取引の完了

このときの物件の状態が、契約内容に反した点がなければ、そのまま鍵の引渡しが行われ、あなたから買い手側に占有権がうつります。

★安心のアフターケア★

取引が完了したら「ハイさようなら」だと本当に困りますよね。実際に売却してみてから気づく疑問点や問題点もあるかもしれません。私にとって、一度関わらせていただいたお客様は一生の大切なお客様です。お客様 にとってベストな結果をもたらせるよう、一生忠誠を尽くす心構えです。どんなご質問やご要望にも即対応させていただきますので、安心していつでもご連絡ください。

【売却にかかる主な諸費用】
法的手続き料: 60000円-120000円
売却成立時に不動産会社に支払う手数料
目安は、売却価格の3%+6万円+消費税8%
たとえば30,000,000円で売れた場合、(30,000,000円×3%+60,000円)+(960,000円×8%)=1,036,800円になります。(当社は独自の手数料システムを取り入れていますので、この場合は、1,036,800円÷2=518,400円になります。)
住宅ローン一括返済費(借入先の金融機関に問い合わせ)

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